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“地段论”是商品房最大的核心竞争力

编辑:admin时间:2020-09-08 16:55点击数:

    “地段论”是商品房最大的核心竞争力
 
    我们知道,在房地产投资领域,香港房地产巨头李嘉诚曾经提出过一个经典的购房理论:决定房地产价值的因素有三个:第一是地段、第二是地段,第三还是地段。这就是著名的“投资地段论”,被房地产业视为黄金法则。
 
    但是一个简单的名词“地段”背后有太多的含义,每个人都有不同的理解。原因是什么?这位房地产巨头没有给出“地段”的具体解释。一般来说,购房者只能通过他们共同的感受和生活习惯来判断一个地段是否优越,而这一切都是基于他们自己对城市的认知。
 
    我们一般将地段理解成为“地段论的核心是指市中心、几何地理中心或城市传统的商业中心。”当然这种解解依然与一个城市具体发展有偏差,因为现在社会发展多元化,一个城市多中心发展趋势明显。
 
    我们认为现在地段主要体现在三个方面:
 
    第一是商业、教育、医疗和文化等配套。
 
    第二是地铁沿线,这几年地铁房异军突起,地铁路线必定经过市中心。
 
    第三是提供稳定的就业,好的地段一定有人,而且这些人可以在这个地方赚到钱。
 
    8月29日上午九点半,万科金域时代(中亭公寓)项目在网上选房。优惠后均价是2.8万带精装修。
 
    随即8月31日万科公布认购人数是共计431名客户,而取证的房源总共是592套,认购率为72.8%。
 
    有的媒体报道的认购率是86%,因为虽然取证总共592套,但其统计范围是1#(06-08单元未推)等一些户型没有入市,实际统计是入市499套,认购431套,而认购率也一下爆涨到86%。这个只能说数据游戏玩得挺溜,八成六的认购率确实好可怕!不推的房源其实就是一种房源控制。
 
    而与此另一家媒体,统计的认购率是337套,它按照总数592套来计算。如果是这样,去化率则是57%。
 
    福州地产信息当时在文章提到“按照这个成绩,即使后续有人退房,保守估计可能也有过半的去化率。最终还是需要“福州市不动产交易中心网站数据”来佐证!”
 
    如今一周过后,来自福州市不地产中心数据显示,中亭公寓(推广名万科金域时代)网签率如下:
 
    “地段论”是商品房最大的核心竞争力
 
    “地段论”是商品房最大的核心竞争力
 
    周五是221套网签,周六又涨到253套,按照592套总数来看,这个成绩已经很好了。毕竟500多套总量惊人,加上项目本身短板比较多。
 
    因此该项目一周内网签253套,在当前福州楼市横盘情况下,对我们有如下启示:
 
    第一,以火车站为中心区域,该片区安商房(分栋式安商房)的市场价格已经爬到2.8万每平米,这个时间点,这个价格已经得到购房者的认可。
 
    第二,一周网签253套除了万科销售团队强大营销能力外,还有就是购房者对此类产品偏好:更在意地段而忽略宜居属性,毕竟火车站离福州最成熟cbd,五四路cbd很近,刚需购房者急需在此置业。该区域特点正如文头所说,这个地段配套不错,而且能够持续提供就业机会和就业空间。
 
    第三,福州刚需购房群体购房潜力很大,甚至很多投资者都在关注这个产品。这里让我们想起同样地段一流,能提供就业的位于万宝苏某楼盘,今年年初的一波促销活动也吸引了许多刚需购房的顾客。
 
    总结:“地段论”是商品房最大的核心竞争力,未来地段好、社区好的新房或二手房将更加稀缺!
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