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金九银十到来,福州商业市场面临哪些机遇和变数?

编辑:admin时间:2020-09-08 15:16点击数:

    金九银十到来,福州商业市场面临哪些机遇和变数?
 
    受疫情影响,今年上半年福州购物中心开业为零,数量和成交量均创历年新低。在疫情和市场日益饱和的双重压力下,商业地产不仅增加了市场的观望,存量市场也非常犹豫。随着传统旺季金九银十的到来,福州商业市场将面临哪些机遇和变数?
 
    01
 
    福州商铺租金价格下降,商户大打价格战
 
    上半年(或1-7月),影院、KTV等体验形式突然关闭,餐饮服装业态的业绩难以开展。商铺的平均租赁价格下降,平均空置率上升。针对这些现象,商业项目业主通过降低租金来留住商户;对于根本付不起租金的商家来说,商业项目的业主会调整他们的品牌,甚至是他们的业态,以吸引更多受欢迎的品牌入驻。例如,东百中心让C3会馆的一些无力支付租金的商户清退,同时将Champion品牌调整为2F百货,并沿南街推出了广受欢迎的乐高授权体验店。
 
金九银十到来,福州商业市场面临哪些机遇和变数?
 
    市场不好,商圈还会开展各种各样的活动吸引人流,例如几年前的“东街口露天蹦迪”,当日创造了福州地铁东街口站及全线网的记录,商圈内的东百中心和大洋百货也享受了超过300%的业绩增长。除了举办活动外,还通过促销的方式来吸引人流,例如大洋百货6月举办了满1000送1000券的促销活动,通过向消费者让利来吸引客户。
 
    02
 
    福州商业体全面开花!未来潜力看好
 
    虽然商业运营艰难,但没有停下福州商业体发展脚步。今年年内,苏宁广场A/C区和东二环的宜家,将为市场带来共计约29.6万平方米的新增供应。苏宁广场A区作为福州首个定位重奢的购物中心,将引入众多首进福建的标杆性品牌,带领福州从精品百货的商业时代走入奢华购物中心的时代,这一购物中心将辐射全省,做大苏万宝商圈乃至福州商业市场。福州宜家更是福建首家宜家,是宜家官宣的全国首个结合Mall与家具商场的宜家家居商场,开创了福建家居商场的新模式,可以说是业态的跨时代革新。
 
金九银十到来,福州商业市场面临哪些机遇和变数?
 
    如此大体量商业体与福州城市匹配吗?事实上,从世界公认标准:购物中心人均面积0.7㎡的角度,福州目前购物中心的存量未达0.7的临界值,还处于供不应求的状态;其次,GDP与福州相近的合肥、济南等城市购物中心的存量远远大于福州,空置率高于福州,平均租金低于福州,再加上近年来福州的GDP增速亦在高速增长。因此,福州的商业体量在全国来看不但不是过剩,反而是有些不足。虽然人口是商业市场发展的基石,但GDP和高端商业的发展更成正比,相同的人口基础下GDP更高则说明创造了更多产值,财富正是高端消费的“硬通货”。真正好的商业会吸引其他城市的居民来消费,成为区域性乃至全国性的消费中心,例如北京的三里屯太古里、成都IFS等等,同样,即将开业的福州宜家作为福建唯一宜家,势必将吸引全省的家居消费人口。
 
    03
 
    福州写字楼空置率提高!
 
    租金稳中有降!竞争白热化
 
    写字楼的交付一定程度上会受到疫情的影响而推迟。今年来看,福州写字楼市场空置率的提高和平均租金的下降都不可避免的出现了。主要是由于供求关系角度,写字楼的增加推高了福州写字楼市场的存量,供应增加速度超过了需求增长的速度。
 
    区域板块角度,新增写字楼多集中在金融街CBD和闽江北CBD,传统的五四路CBD增量较少,五一路、马尾和高新区商务区没有任何增量,这也将导致福州商务办公重心的移动,台江在未来将取代鼓楼,成为福州商办最密集的区域。
 
    另外,虽然福州写字楼空置率处于25%左右的水平,但福州的写字楼租金在全国仍处于较高水平,空置率亦处于中游,所以整体来看目前福州写字楼体量与城市体量总体还是匹配的。
金九银十到来,福州商业市场面临哪些机遇和变数?
 
    总的来说,2020年福州写字楼租金保持稳定中有些许回落的状况。对于自持型办公楼,整体租金水平处于稳定状态;对于以销售为导向的物业,个人业主将通过降低租金来维持客户。虽然疫情导致写字楼整体租赁需求低迷,但随着专业服务公司、大型金融公司和信息技术公司的不断入驻,福州目前的租金水平得到了一定程度的支撑,并没有出现严重下降。
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